【英國】英國移民 ︳置業投資要注意的事

香港人都擁有買樓DNA，相比起香港的天價，選擇英國置業，除了倫敦的黃金地段外，其他大城市如曼徹斯特、伯明翰及利物浦等，全新的單位不過二百多萬港元，價錢只是香港一個普通單位的1/3。加上近年的移民潮，無論是物業投資或自用都需求甚殷，促使大批港人入市，但偶爾亦有買樓「中伏」的故事。這裡特別綜合了買英國樓四大陷阱，希望讀者以此為鑑，能夠更精明置業。

陷阱一：租金回報

許多在香港促銷的英國樓盤，都以租金回報保證招徠顧客，甚至有推銷英國酒店項目的發展商，標榜長達6年每年7厘的租金回報保證。但原來大部分的包租服務，都是發展商外判予包租公司承辦，假如包租公司倒閉，發展商便置身事外，買家亦追討無門。所以準買家一定要查清物業租務是外判還是由發展商親自承辦，並要釐清一旦包租公司倒閉，租金保證將會如何安排。

陷阱二：樓花爛尾

爛尾樓在香港已非常少見，但英國幅員遼闊，就算在倫敦，都會有樓盤爛尾的事故。買家交付按金購買樓花，一心等候物業入伙，卻因為發展商資金周轉不靈，或未取得政府批文而延期落成甚至爛尾。準買家為求自保，切勿在樓花階段「一炮過」繳付全部樓價，也應盡量找一些較大型的地產代理及著名發展商，減低爛尾風險。

陷阱三：苛刻租約

英國物業有分為Freehold「永久業權」及Leasehold「租賃業權」，一般的新樓及二手樓，買家購入的只是物業的「租賃業權」，而物業所在的土地，仍由擁有「永久業權」的地主擁有。業主要遵守地主的租約，更要繳付地租。如果業主遇上苛刻的地主，不但限制物業的使用及維修，更要長期繳付地租。所以購買物業時，一定要弄清楚物業的業權、租約的年期及地租的安排。有關詳情可參閱本書第三章關於業權的文章。

陷阱四：按揭被拒

假如手頭資金有限未能「一炮過」付清樓價，申請按揭是重要的一步。原則上只要是英國簽證持有人，簽證的餘下年期最少六個月至一年，便可以在英國申請按揭。不過能否上會，還涉及很多因素，包括申請者收入、物業估價不足、物業租約太短(少於80年)，甚至沒有能源性能證書 (Energy Performance Certificate) 。假如購入物業後才發現難以上會，或只能作低成數的按揭(一般物業可以作七成按揭)，供樓便會很吃力。

避免成為受害者，買英國樓時便要留意以下事項：

1.買樓前最好親身到當地視察，最好選擇現成樓。避免買樓花，減少遇中伏的爛尾樓。

2.留意目標區份的有關新聞，如經濟、人口、就業情況及學習環境等，最好在市中心或成熟地區。

3.最好有親戚或朋友在當地居住，可更了解當地情況。

4.別盲目相信樓盤廣告、投資專家或KOL的置業區份貼士。

5.建議找一家可靠的發展商，於買樓前先了解發展商的公司背景，最好年資至少10年，如果是上市公司更有保障。

6.如購買樓花只需支付10%-20%首期，收樓時才支付樓價餘額，如起樓期間發展商不斷向買家索取不同比例的樓價費用，便需小心。

7.聘用當地代理協會認可的地產代理，雖然過程需花較長時間，但遇上事故也不致投訴無門。

8.買樓過程及成交均要由律師及公證行作為中間人，於成交前聘用專業測量師檢驗物業。

9.初次買樓或投資者，可選小型單位，上車門檻金額較低，先了解一下買樓流程。

10.要考慮回報率、升值潛力，賣出轉手手續及靈活性。

英國一般正常買樓程序

不少港人都會選購英國的一手全新物業，但有部份發展商在起樓期間，已不斷向買家索取不同比例的樓價費用，所以買家及投資者在物業項目落成前，儘量不要支付超過樓價40%的訂金，避免日後有過多損失風險。以下是買英國全新物業的大概流程：

1.細訂金：一般會要求準買家在簽署《初步買賣協議》及支付2,000-5,000英鎊作為保留物業的細訂金。

2.律師買賣程序：開始進入買賣程序，買家必須委托律師代表自己與賣方律師完成買樓的手續。

3.大訂金：一般在支付細訂後的三個月內買家需要支付首期，首期多為樓價10-20%，並存於發展商的律師樓戶口內。

4.尾數：在項目落成時，再支付其餘的尾數，律師會通知買家收樓，買家可親身到當地驗樓或委託驗樓師代辦。

詳細資料及購書連結：http://bit.ly/39FVKAT

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